경매 잔금납부와 명도는 동시에 준비하자!

경매 낙찰을 받은 후 잔금납부에 대한 구체적인 내용과 과정들을 알아보겠습니다. 실질적으로 날짜별로 무엇을 준비해야 하는지 명도와 연계해서 함께 알아야 합니다. 잔금 납부를 마친 이후에 명도를 하게 되면 늦기 때문입니다. 잔금 납부를 하는 동시에 명도를 같이 하고 있어야 합니다.

 

 

낙찰일에는 현장으로 가자

오늘이 낙찰일이라고 가정해보겠습니다. 낙찰을 받은 오늘, 법원에서 아주머니들에게 명함을 받고 법원 밖으로 나옵니다. 그럼 점심시간이 넘어가는 시간대 오후 1~2시가 될 것입니다. 내 경매 물건이 앞에 있었으면 그날 진행된 사건에서 앞에 있었으면 12시 넘자마자 바로 되었을 수도 있고 경매 물건이 뒤쪽에 있다면 1~2시가 되었을 것 입니다.

 

법원을 나와서 점심을 먹고 오후 2~3시가 되면 내가 낙찰받은 물건이 있는 현장으로 갑니다. 사람 마음이라는게 불안하고 실제 낙찰까지 받으니까 낙찰받은 이후에도 더 꼼꼼하게 조사를 하는 것 입니다. 낙찰일로부터 명도와 연계해서 함께 알아보겠습니다. 문구점에 가셔서 포스트잇과 볼펜을 구입합니다. 그리고 메모를 작성합니다. "OO아파트 102동 1305호 경매 낙찰되었습니다. 아래 번호로 연락바랍니다. 010-0000-0000" 이렇게 전화번호와 함께 메모를 남깁니다. 

 

그리고 낙찰일에 문 앞에 포스트잇을 붙이고 옵니다. 경매에 경험이 생기면 낙찰일 당일에 점유자를 만날 수도 있습니다. 초인종을 누르고 경매 낙찰되서 찾아왔다고 이야기할수도 있습니다. 하지만 이제 경매를 시작하는 초보자분들은 첫 경매때 이렇게 하시는 것은 추천드리지 않습니다. 

 

왜냐하면 아직까지 명도라는 것을 한번도 해보지 않았고 내가 이후의 절차들을 밟아보지 않았기 때문에 초보자분들은 준비가 되어있지 않습니다. 명도는 첫인상이 매우 중요합니다. 내가 어설픈 모습을 보이면 해당 물건에 대한 명도가 굉장히 어려워질 수 있습니다. 그러니 초보자분들은 포스티잇만 붙이고 오시는 것을 추천 드립니다.

 

명도의 첫번째는 낙찰일에 해당 물건으로 가서 포스티잇을 붙이고 오는 것 입니다. 그리고 근처 중개업소를 방문해서 시세조사를 한번 더 하고 요즘 분위기가 어떤지 파악하고 옵니다.  낙찰일에 바로 해야 하는 것은 이 정도로 기억해주시면 됩니다.

 

 

명도와 잔금 대출 준비는 함께 합니다

낙찰일 오후부터 전화가 오기 시작합니다. 법원에서 전화번호를 남기고 나왔기 때문에 대출 중개인들로부터 전화가 오기 시작합니다.  OO사건 낙찰반으신 분 어디 은행에서 금리 얼마에 얼마까지 대출이 나온다고 알려줍니다. 전화가 오거나 문자로도 알려줍니다. 이 정보들을 하나씩 모아두고  당일 바로 통화로 확인할수도 있습니다. 

 

운이 좋다면 당일에 점유자로부터 연락이 바로 올수도 있습니다. 예를 들어 잠깐 밖에 나갔다 오신분들도 계실거고 퇴근해서 오시는 분들도 계실텐데 그걸 보면 경매된다고 하더니 낙찰되었구나라고 점유자가 인지하게 됩니다. 점유자 성향에 따라 다르기 때문에 당일에 연락이 오지 않을수도 있습니다.

 

저녁쯤에 모르는 번호로 전화가 온다면 점유자라는 느낌을 받게 됩니다. 점유자라는 생각을 하고 전화를 받습니다. 경매 낙찰되었다는 메모보고 연락드렸다고 이야기를 할 것 입니다. 그럼 낙찰자는 머리속으로 그림을 그려보면 대화를 해야 합니다. 그럼 여기서 실전 팁을 알려드리겠습니다.

 

점유자로부터 전화를 받으면 '제가 지금 미팅중이라서 끝나고 바로 연락드리겠습니다'라고 전화를 끊습니다. 초보자분들은 어떤 대화를 해야할지 막막하기 때문입니다. 갑자기 전화를 받아서 어리버리한 모습을 보이면 명도가 쉽지 않게 흘러갈 수 있습니다. 일단 전화를 끊으면서 전화번호를 확보하는 것이 포인트 입니다.

 

그럼 그 때 명도 과정에 대해서 다시 공부를 해보고 마음을 다시 가다듬고 전화를 하거나 문자메시지를 보냅니다. 그것도 어렵다고 판단되면 내용증명 서류를 하나 보낼수도 있습니다. 낙찰일에 바로 연락이 오거나 며칠 후에 연락이 온다면 명도가 매끄럽게 진행되고 있다고 보시면 됩니다.

 

낙찰일에 잔금납부와 관련된 연락도 옵니다. 낙찰받은 후 매각허가결정과 허가 결정에 대한 확정 판결까지 2주가 소요됩니다. 법적 절차가 아직 진행되고 있는 것이기 때문에 이 2주 동안은 잔금을 낼 수 없습니다. 낙찰받은 물건이 완전하게 내 것이라고 보기 어려운 상황입니다. 그렇다고 손을 놓고 있으면 안됩니다.

 

대출을 어떻게 받을지 준비하고 있어야 합니다. 낙찰받고 2주 동안이면 대출에 대해 충분히 파악할 수 있는 시간입니다. 그리고 잔금 납부 기일 통지서가 날아오면 내가 미리 파악했던 대출은행에 연락해서 잔금 대출을 준비합니다. 2주가 지났을 때 대출 은행 또는 중개인 분에게 연락해서 대출 받겠습니다라고 연락하고 날짜를 잡아야 합니다.

 

대출에 서류 작성 하는 것을 자서한다라고 표현합니다. 자서 일정을 잡아야 합니다. 잔금 납부 기일 통지서가 날아오면 그 주에 바로 일정을 잡으시는 것을 추천드립니다. 2주가 지나고 바로 그 다음주에 자서를 하러 갑니다. 잔금을 바로 받는다는 것이 아니라 내가 대출을 받를거니까 서명을 하러 간다는 것 입니다. 

 

잔금 납부 기일 통지서가 오기 전, 법적절처가 진행되는 2주에 명도도 함께 연계해서 준비합니다. 2주 동안 가장 좋은 것은 2주 안에 점유자가 나가는 것입니다. 그러나 현실적으로 쉽지 않습니다. 메모 하나 남겨서 2주 안에 이사나가는 사람은 거의 드물다고 보시면 됩니다.

 

2주 안에 점유자를 실제로 만나는 것이 중요합니다. 내가 실제로 낙찰받은 집에서 점유자를 직접 만나는 것이 베스트 입니다. 2주 안에 가서 점유자가 어떤 사람인지 만나서 대화를 해보면 어떤 그림이 그려질 것입니다. 명도가 쉽게 진행되겠다 또는 쉽지 않게 진행되겠구나라는 생각이 드실겁니다. 

 

이 행위를 2주 안에 하는 것이 가장 좋고. 2주안으로 점유자에게 연락이 왔다면 명도가 잘 풀리고 있다고 보시면 됩니다. 명도가 잘 안풀리고 있는 징조는 2주가 지나서 잔금 납부 기일 통지서가 도착했는데 점유자가 여전히 연락이 없다. 포스트잇을 붙이고 왔음에도 연락이 없다. 그럼 2주 뒤에 연락이 올 가능성이 매우 낮습니다.

 

 

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