경매 낙찰 이후에 잔금납부는 어떻게?

경매 낙찰 이후에는 어떤 과정을 거쳐야 할까요? 가장 먼저 하는 것이 잔금 납부 입니다. 잔금 납부 과정을 머리속에 그려보도록 하겠습니다. 내가 법원에서 낙찰을 받은 날. 법원에서 실제 입찰한 날 입니다. 낙찰을 받고 법원에서 나옵니다. 그 때부터는 대출을 알아보게 됩니다. 

 

대출은 시중에 내 주거래 은행 또는 일반 은행에 방문해서 경락잔금대출을 받는게 아니라 법원에 매일 출근하시는 대출중개인분들. 대출 중개인 아주머니들에게서 명함을 받아서 나옵니다. 오후에 받은 명함의 연락처로 연락을 쭉 돌리거나 반대로 내 연락처를 남겨서 오후에 연락이 오게 만들 수 있습니다. 이렇게 대출을 알아보는 과정을 거칩니다.

 

잔금납부의 단계를 상세히 알아보겠습니다. 낙찰 이후의 과정에 대한 큰 그림으로 이해하면 쉽습니다. 입찰시 10%보증금을 냈습니다. 낙찰자를 '최고가매수신고인'이라고 부릅니다. 최고가로 매수를 신고한 사람입니다. 낙찰자는 10% 보증금으로 내고 최고가로 매수를 신고한 사람입니다. 낙찰자는 낙찰 영수증을 받고 집으로 돌아오게 됩니다.

 

 

매각허가결정

낙찰일 바로 다음날부터 해당 물건이 나의 소유가 되는 것은 아닙니다. 법적인 준비 절차가 있습니다. 그것이 바로 '매각허가결정'입니다. 1주일 동안 '매각허가결정'이라는 법적 절차 기간이 필요합니다. 매각허가결정. 최고가 매수 신고인이었는데 이 때 우리는 매수인이 됩니다. 일주일 후에 해당 물건의 이해관계인이 됩니다.

 

매각허가결정이 떨어지면 경매계에 방문해서 해당 물건 관련 서류를 복사하거나 열람할 수 있습니다. 매각 허가 결정이 나기 전에 경매가 취하가 될 수도 있습니다. 내가 낙찰받고도 대출을 받았던 채무자가 그 빚을 다 갚았다면 취하될 수 있습니다. 하지만 현실적으로 취하되는 경우는 드뭅니다. 채무자가 돈을 갚을 수 있었다면 경매까지 넘어오지 않았을 것이기 때문입니다.

 

 

매각불허가사유

그 다음으로 '매각불허가사유'라는 것이 있습니다. 낙찰받고 1주일 뒤에 매각허가결정이 떨어지는데 무조건 허가가 나는 것이 아니라는 이야기 입니다.  불허가 나는 경우는 어떤 것들일까요? 예를 들면 무잉여 입찰일 때. 낙찰을 받았더니 신청채권자가 하나도 남는게 없을 수 있습니다. 

 

채권자가 돈을 받으려고 경매를 신청했는데 낙찰되고 보니 채권자가 가지고 갈 수 있는게 아무것도 없다. 이것을 무잉여라고 합니다. 이런 상황일 때 매각불허가가 될 수 있습니다. 또 다른 경우는 경매개시결정을 채무자에게 적법하게 송달하지 못한 경우 입니다. 경매는 법률적 행위로 항상 송달이 중요합니다. 

 

만약 송달이 가야 할 사람한테 전달이 제대로 안된 것이 밝혀졌다면 이 경우도 불허가가 날 수 있습니다. 또 매각물건명세서 상에 중대한 하자가 발견된 경우, 부동산의 훼손 또는 권리 관계에 변동이 발생된 경우도 불허가가 날 수 있습니다. 

 

낙찰받고 갑자기 집이 엄청 크게 훼손되었다던가 하는 경우도 불허가가 날 수 있습니다. 이런 경우는 단순히 인테리어 훼손정도로는 안되고 무너질 정도로 훼손이 되어 있는 경우여야 합니다. 또 다른 경우는 이해관계인이 주장하는 이의 사유가 정당하다고 인정한 때, 농지 취득 자격증이 기한 내에 제출되지 않았을 때(이것은 나중에 농지, 토지할 때 해당되는 부분입니다) 이렇게 다양한 불허가 사유들이 있습니다.

 

하지만 현실적으로 우리가 낙찰을 받으면 1주일뒤에 매각허가결정이 떨어진다고 보면 됩니다. 1주일 뒤에 매각허가결정이 떨어지고 난 후에는 또 1주일 정도 매각허가결정이 떨어진 거에 대한 확정 판결이 떨어지는 기간이 있습니다. 결론적으로 낙찰일로부터 2주일 정도 허가받는 기간이 필요하다고 보시면 됩니다.

 

 

잔금 납부 기일

2주가 지나면 잔금 납부 기일이 정해집니다. 집으로 잔금 납부 기일 통지서가 전달됩니다. 이렇게 잔금 납부 기일이 정해지고 잔금 납부 기일 통지서가 날아온 날로부터 한달 뒤. 한 달하고 보름 정도 되는 기간이 잔금 납부 기간입니다.

 

잔금을 굳이 미리낼 이유는 없습니다. 우리는 대출을 받아서 잔금을 낼 것이기 때문에 조금이라도 대출 이자를 덜 내야 합니다. 그래서 굳이 앞당겨 낼 필요는 없습니다. 잔금 납부 기일에 맞춰 대출을 일으키고 잔금을 내면 됩니다.  

 

다만 이 한달에서 한달 반이라는 시간이 절대 충분한 시간이 아닙니다. 부동산의 크기와 상관없이 한달 반안에 이 잔금을 내야 합니다. 그래서 절대 여유로운 기간이 아닙니다. 우리가 보통 일반 매매 잔금 치를 때는 3개월 정도를 잡습니다. 내가 계약을 하고 최종 잔금을 납부하는 것까지. 그런데 경매는 한달이기 때문에 절대 여유롭지 않다는 것을 인지하고 있어야 합니다.

 

 

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