부동산 경매에서 명도란?

명도는 무엇일까요? 명도란 낙찰받은 부동산에 살고 있는 소유자나 임차인, 기타 점유자 등을 내보내는 행위를 말합니다. 일반 부동산 중개업소를 통한 매매 시장에서는 이 절차가 전혀 필요 없을 테지만 경매를 통해서 부동산을 구입하시면 명도의 과정은 반드시 거쳐야 합니다.

 

분양권 투자를 한다던지 일반매매, 갭투자, 전세 레버리지 투자를 한다면 이 명도의 과정이 필요 없습니다. 분양권 같은 경우에는 새 집인 상태니까 아직 집이 지어지기 전으로 살고 있는 사람이 없기 때문에 명도가 필요 없습니다. 중개업소를 통한 일반매매의 경우 중개업자가 중간에 껴서 날짜를 조율해줍니다. 언제 새로운 입주가 될것이고 날짜에 맞춰 이사를 나가면 된다라고 중개를 해줍니다.

 

경매는 부동산 중개인이 없다!

부동산 경매는 부동산 중개인이 없습니다. 부동산 경매는 점유자 입장에서 보면 자신의 의지로 집을 내놓은 것이 아닙니다. 소유자는 해당 부동산에 거주하다 경매를 겪게 된 것이고 그 곳에 살고 있던 임차인도 그냥 잘 살고 있었는데 집주인이 법적 문제가 발생해서 이 집이 경매로 넘어로 넘어가게된 상황인 것입니다. 

 

점유자 본인이 자발적으로 겪은 일이 아니기 때문에 낙찰자가 어떻게 협상하여 점유자를 잘 달래면서 적절한 압박과 회유도 하는 과정이 필요합니다. 이 전반적인 과정들을 명도라고 합니다. 많은 초보 경매 투자자분들이 경매 투자를 접하면서 가장 큰 어려움을 느끼는 것중에 하나가 바로 명도입니다. 

 

물건 검색이나 권리분석과 같은 것도 처음 접하는 용어들이 많아서 공부하는데 어려움이 있습니다. 하지만 이론적인 부분들은 조금씩 배우면 그렇게 어렵지 않습니다. 하지만 명도는 학습으로만 배우기에는 난이도가 있습니다. 공부로 해결할 수 있는 것이 아니기 때문입니다. 

 

 

점유자 내보내는 방법

명도는 내가 법률적 지식을 공부하는 것이 아니라 사람을 직접적으로 대해야 하는 부분이기 때문에 이런 부분들을 꺼려하시는 분들이 많습니다. 그래서 나는 이렇게 사람을 내보내는 일을 잘 못할거 같다하시는 분들은 점유자를 아예 만나지 않는 방법도 있습니다. 

 

점유자를 만나지 않고 법원에서 계속해서 서류를 접수하고 법적 절차를 진행하면 됩니다. 이것을 인도 명령, 강제 집행이라고 합니다. 강제집행까지 신청하시면 됩니다. 강제신청이 들어가게 되면 그 때는 점유자가 나가려는 움직임을 보일 수 밖에 없습니다. 

 

강제 집행 비용은 보통 평당 10만원 입니다. 24평 집이라고 한다면 24*10해서 240만원을 사전에 입찰가로 계산을 해놓고 낙찰을 받으시면 됩니다. 자신이 사람을 만나 대화하는게 너무 힘들다고 생각되시면 이렇게 강제집행을 통해 진행하시면 됩니다. 

 

하지만 경험해보시면 점유자를 내보내내는 일이 그렇게까지 어려운일은 아닙니다. 점유자분들은 전문가라던가 하는 분들이 아니고 우리와 같은 일상 생활을 하는 사회인이기 때문에 어렵지 않게 해결할 수 있습니다. 따라서 명도에 대해서 너무 부담을 갖거나 어려워 하실 필요가 없습니다. 

 

점유자에 대해 한번 알아보도록 하겠습니다. 점유자는 애초에 낙찰자와 원만한 관계를 가질 수 없는 사이입니다. 명도라는 것은 제로섬 게임입니다. 낙찰자가 이득을 보면 점유자는 그만큼 손해는 아니지만 내가 이사비를 준만큼 내 돈이 빠져나가는 것입니다. 만족스러운 이사비를 점유자가 받게되면 나는 그만큼 수익이 떨어지게 됩니다.

 

명도할 생각에 불안해 할 필요가 전혀 없습니다. 더 불안한 사람은 상대방 점유자 입니다. 점유자를 만나러 간다면 상대방은 훨씬 더 불안해 떨고 있을 것 입니다. 낙찰자는 자발적으로 들어온 사람입니다. 내가 공부를 해서 입찰을 하고 실제 낙찰을 받겠다라는 과정을 거친 사람이 낙찰자이고 점유자는 그냥 빚을 갚지 못해 경매를 당한 사람입니다. 그래서 점유자가 임차인이던 소유자이던 모두 불안한 상태로 있게 됩니다.

 

첫대면이 가장 중요합니다. 떨면서 기다리고 있었는데 젊고 어린 사람, 학생처럼 보이게 되면 점유자 입장에서 낙찰자를 우습게 생각할 수 있습니다. 어떤 연령대에 상관없이 만났는데 낙찰자라는 사람이 잘 모르고 어리버리한 모습을 보이게 되면 명도가 힘들어 질 수 있습니다. 따라서 첫대면이 가장 중요하기 때문에 낙찰받은 날에 점유자를 직접 만나는 것은 추천하지 않습니다.

 

낙찰자를 만나지 않고 해당 물건지에 가서 포스트잇을 하나 붙입니다. OO아파트 204동 1505호 경매 낙찰되엇습니다. 연락 바랍니다. 010-XXXX-XXXX 이렇게 포스티잇을 붙이고 옵니다. 낙찰자는 기분이 약간 들떠있는 상태이기 때문에 초보자가 낙찰을 받은 날은 어설프게 점유자를 만나는 것은 좋지 않습니다. 충분한 준비를 하고 만나시는걸 권합니다.

 

 

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